martes, 26 de agosto de 2008

Tributo por Plusvalía Urbana

Objetivo

  El Tributo de Contribución por Mejoras (CPM) tiene como objetivo el “capturar” parte del mayor valor que un particular recibe por la acción del Estado

 

Beneficiarios del mayor valor: contribuyentes obligados al pago

    a) Los titulares de dominio de los inmuebles

    b) Los usufructuarios de los inmuebles

    c) Los poseedores a título de dueño de los inmuebles

    d) Los concesionarios del Estado Nacional o Provincial que

    ocupen inmuebles ubicados total o parcialmente en jurisdicción del municipio sobre los cuales desarrollen su actividad comercial

    e) En caso de transferencia de dominio, el transmitente

    f) Si del análisis efectuado por la oficina de catastro municipal con posterioridad a la confección de la escritura de dominio o boleto de compraventa, se determinare un importe del inmueble mayor al de los instrumentos citados, el adquirente será el responsable de la diferencia del pago no efectuada en su momento.

    g) En caso de transferencia por herencia, los herederos.

Cómo surge la propuesta

             Con fecha 14 de agosto de 2008, el Honorable Concejo Deliberante aprobó el Proyecto de Ordenanza mediante el cual se permite construir hasta 2 plantas más en determinadas zonificaciones de nuestro Distrito.

 

             Según los dichos del Dr. Carlos Olivera al momento de aprobarse el Proyecto, con esta Ordenanza “se termina con las excepciones sobre las alturas máximas de las construcciones en las zonas residenciales determinadas”.

 

             La norma no debe ser una concesión graciosa que el Estado les otorga a ciertos particulares. Debería establecerse de manera transparente una tasa (tributo) que “capture” el mayor valor que pasarán a tener las parcelas favorecidas por la Ordenanza.

 

             La aplicación de la CPM permitiría complementar la recaudación por derechos de construcción, que no vienen acompañando los altos niveles de desarrollo inmobiliario de nuestro Distrito.

Qué permitirá la propuesta

            Una utilización de lo recaudado por el tributo propuesto, en forma solidaria en obra pública, permitirá transformar a Pilar en un Distrito algo menos inequitativo, mediante su aplicación en aquellas zonas en donde la asignación de recursos por parte del “mercado”, no resulta suficiente para transformarlas en ámbitos plenamente aptos para el desarrollo de nuestros conciudadanos.

 

 

Qué permitirá la propuesta

             Aunque la Tercera Etapa del Planeamiento Urbano es una cuenta pendiente, la norma propuesta permitirá transparentar y NIVELAR en parte la despareja distribución de las inversiones en el territorio: de alguna manera, al hacer más clara la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias al tiempo que disminuye el riesgo para el inversor, habrá zonas más desfavorecidas que recibirán más inversiones, debido a que la plusvalía que se determine por los hechos imponibles, nunca será de la magnitud de la que se produzca en zonas más desarrolladas. En cierta forma, el tributo actúa como un “corrector” de asimetrías en la distribución espacial de las inversiones.

LA BASE IMPONIBLE

            La base imponible para la determinación del tributo es la diferencia resultante entre el valor de los inmuebles (integrado por el valor de la tierra más el valor de las construcciones y/o mejoras que contenga) antes de la acción generadora de plusvalía y el valor que estos mismos inmuebles adquieran debido al efecto de la acción o acciones urbanísticas contempladas en el hecho imponible.

             Un tema muy debatido y que ha traído serios inconvenientes en los Municipios que pretendieron la  captación de plusvalías a través de instrumentos tributarios, es el tema de la correcta determinación del tributo.

 

             En este punto, la norma comentada fija como “base imponible” la diferencia de valor del bien generada por los hechos imponibles.

 

             Ese mayor valor se determina a través de una Ordenanza declarativa. Al efecto el Departamento Ejecutivo debe, previa tasación del bien efectuada por la oficina competente en temas catastrales, promover (dentro del plazo de 180 días a contar desde la fecha indicada en cada inciso) el dictado de una ORDENANZA DECLARATIVA DE MAYOR VALOR que especifique los actos administrativos y/u obras que a su criterio producirán este tipo de valorización, el área de influencia territorial y el detalle de los inmuebles alcanzados de manera potencial por este tributo

 

¿CÓMO SE CUENTA EL PLAZO?



            a. Para los inmuebles afectados por cambios normativos, el plazo se contará a partir de la fecha de vigencia de la norma que modifique cualquiera de las condiciones urbanísticas preexistentes. (Ej. Cambio de zonificación)

 

            b. Para los inmuebles afectados por obras, el plazo se contará a partir de la comprobación de la ejecución del 90% de la obra.

 

¿CÚANDO SE LIQUIDA EL TRIBUTO?

     Debe haber un plazo (p.e. de 5 años) para que el D.E. determine la liquidación del Tributo a los inmuebles afectados por la mejora cuando estén afectados por cualquiera de las situaciones siguientes:

 

     a) Solicitud previa del cambio normativo que generó el mayor valor;

     b) Los actos de transf. del dominio que se produzcan respecto de los inmuebles luego que la Ordenanza específica declare el mayor valor

     c) Concesión de permiso de urbanización, de edificación o aprobación de proyectos de subdivisión, posteriores al acto administrativo que generó el mayor valor (Se refiere a aprobación de planos de obra nueva, visado de planos de mensura o subdivisión,  independientemente del uso o no de los nuevos indicadores urbanísticos);

     d) Comprobación de haberse alterado sin permiso la edificación o el uso preexistente, con posterioridad al acto administrativo que generó el mayor valor (Se trata de obras o usos informales o no regularizados).

     Podemos concluir entonces que se encuentran excluidos aquellos inmuebles donde no se materialice alguna de las acciones descriptas en la normativa.

 

 

¿CÓMO SE CALCULA EL TRIBUTO

El tributo se calcula aplicando la alícuota (por ej. 30 % de la base imponible) que determine la Ordenanza Tarifaria a la diferencia de valor constatada y declarada.

 

El procedimiento es el siguiente:

 

a) Para determinar el valor original del inmueble antes de la acción

estatal, se tomará la base imponible del Tributo por Conservación de la Vía

Pública, promediando los valores liquidados durante el último semestre inmediatamente anterior a la Ordenanza declarativa de mayor valor.

 

b) Para determinar el valor del inmueble después de una acción u obra determinada, se tomará la valuación establecida sobre los inmuebles afectados por dicha acción u obra, por la oficina encargada del catastro municipal, según los procedimientos instituidos por la Ley Provincial Nro. 10.707 (de catastro territorial). La norma aquí establece un plazo: dentro de los 180 días de producido el hecho imponible.

 

Para el caso especial de la posible transferencia de dominio del inmueble antes de los 180 días mencionados en el párrafo precedente, estableciendo que en tal supuesto se tomará como valor del inmueble luego de la acción u obra estatal el que surja de la escritura traslativa de dominio o boleto de compraventa.

 

 

El Proyecto de Ordenanza termina con la discrecionalidad

   La enumeración de “hechos imponibles” es taxativa y que la incorporación de nuevas acciones que puedan significar la imposición de la contribución deberá hacerse mediante una modificación de la normativa municipal de fondo, a través de una Ordenanza.

   La mencionada Ordenanza al implicar una creación o aumento de tributo debe, necesariamente, ser sancionada por mayores contribuyentes.

 

 

El Proyecto de Ordenanza

    Debe indicar en forma expresa que la enumeración de “hechos imponibles” es taxativa y que, consecuentemente, la incorporación de nuevas acciones que puedan significar la imposición de la contribución deberá hacerse mediante una modificación de la normativa municipal de fondo, a través de una Ordenanza. La mencionada Ordenanza al implicar una creación o aumento de tributo debe, necesariamente, ser sancionada por mayores contribuyentes.

 

 

Análisis de ingresos tributarios

     Una primer estimación permite vislumbrar –EN UNA PRIMERA ETAPA- una emisión cercana a los 100 millones de pesos.

 

     El cálculo surge de considerar una “plusvalía” del 25% promedio, en unas 250 manzanas del centro de las localidades y en cercanías de autopistas y rutas principales, más otras 500 manzanas en proyectos de barrios cerrados, más algunas otras intervenciones en obras públicas, que podrían afectar a unas 250 manzanas.

 

     Estas 1.000 “manzanas equivalentes” representan unos 6 millones de metros cuadrados, que podrían ver incrementado su valor en U$S 15 (aprox. $ 45)

 

     El 30% de esa plusvalía permite emitir unos 90 millones de pesos.

 

 

Beneficios principales

   Seguridad jurídica: establece reglas de juego claras para el Estado Municipal y sus funcionarios, para los inversores, y para toda la sociedad.

   Como consecuencia de la mayor seguridad jurídica, aumentará el flujo de inversiones hacia el Distrito.

   Se elimina la posibilidad de denuncias, suspicacias e inequidad, al establecer una contribución que es conocida por todos los actores (no está sujeta a la discrecionalidad de ningún actor público o privado)

 


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